Calcul rentabilité locative, besoin d’avis

Salut,

J’ai testé un outil pour estimer la rentabilité d’un bien à louer. On peut rentrer le prix, les travaux, les frais de notaire, le loyer et les mensualités du crédit. Ça calcule la rentabilité brute, nette et le cash-flow.
Le problème c’est que c’est assez simplifié. Ça prend pas tout en compte : charges exactes, impôts, vacance locative… Du coup ça donne une idée mais faut pas se fier complètement aux chiffres.
Vous utilisez quoi pour comparer plusieurs biens ? Des méthodes ou calculs précis pour être sûr que ça tient la route ?